YÖNETİCİ ÖZETİ
Türkiye ticari gayrimenkul piyasası tek yönlü bir yükselişten çok, varlık kalitesi ve nakit akışı etrafında yeniden ayrışıyor.
TCMB Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi, 2026 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 5,5 arttı. Ancak yatırımcı açısından bu veri tek başına yeterli değil. Nominal fiyat hareketinin enflasyon, finansman maliyeti, kira artışı, boşluk oranı ve işletme giderleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Yeni dönemin temel sorusu “fiyat yükseliyor mu?” değil; “hangi varlık, hangi gelir kalitesiyle ve hangi risk primiyle değerini koruyor?” sorusu.
Nominal artış, reel performans değildir
Yüksek enflasyon ortamında fiyat artışı güçlü görünürken satın alma gücü bazındaki sonuç farklılaşabilir. Bu nedenle karar seti, yalnızca satış fiyatına değil toplam getiriye dayanmalı.
Lokasyon kadar gelir kalitesi öne çıkıyor
Kiracının finansal gücü, kontrat yapısı, tahsilat düzeni ve yeniden kiralama riski; aynı bölgede bulunan iki varlığın değerini belirgin biçimde ayrıştırabiliyor.
Likidite, değerlemenin görünmeyen katmanı
Finansmana erişimin seçici olduğu dönemde çıkış süresi ve alıcı derinliği önem kazanıyor. Kağıt üzerindeki değer ile gerçekleşebilir satış değeri arasındaki fark büyüyebilir.