YATIRIM ÇERÇEVESİ
Lokasyon görünürdür; yatırım performansını ise lokasyonun ürettiği gelir belirler.
AYD ve Akademetre verilerine göre AVM metrekare verimlilik endeksi Temmuz 2026’da yıllık bazda nominal yüzde 25,2 arttı. Aylık metrekare başına ciro İstanbul’da 22.598 TL, Anadolu’da 17.780 TL ve Türkiye genelinde 19.707 TL olarak ölçüldü.
Bu rakamlar perakende talebinin ölçeğini gösterir; ancak tek başına gayrimenkul getirisini açıklamaz. Nominal ciro artışı, kiracının kârlılığı veya mülk sahibinin reel getirisi anlamına gelmeyebilir.
Ciroyu enflasyondan ayır
%25,2 nominal artış güçlü görünse de satış adedi, sepet büyüklüğü ve fiyat etkisi ayrı okunmalı. Reel büyüme görülmeden sürdürülebilir kira artışı varsayılmamalı.
Kira değil, toplam kullanım maliyeti
Kiracının taşıdığı gerçek yük; kira, ortak gider, enerji ve operasyon maliyetlerinin toplamıdır. Bu yük cironun kaldırabileceği seviyeyi aştığında kontrat süresi güvence sağlamaz.
Kira yükü = (Kira + ortak giderler + zorunlu işletme maliyetleri) / net satış × 100
Yaya trafiğini talep niteliğine çevir
Önünden kaç kişinin geçtiği kadar, bu kitlenin profili ve geçiş amacı önemlidir. Gün içi yoğunluk, hafta sonu davranışı, toplu taşıma, otopark ve rakip kümeleri birlikte incelenmeli.
Kiracının gücü, gelirin kalitesidir
Marka bilinirliği tek başına yeterli değildir. Tahsilat geçmişi, şube ekonomisi, kontrat artış yapısı, teminat ve erken çıkış hükümleri yatırım gelirinin dayanıklılığını belirler.
Çıkış değerini alternatif kullanımla test et
Tek bir kiracı tipine veya dar bir kullanıma bağımlı dükkânın likiditesi zayıflayabilir. Cephe, bölünebilirlik, tavan yüksekliği, yükleme imkânı ve ruhsat uygunluğu gelecekteki alıcı havuzunu genişletir.