YÖNETİCİ ÖZETİ
Talep geri dönüyor; fakat dönüş, metrekareden çok nitelikli ve erişilebilir çalışma alanına yöneliyor.
Cushman & Wakefield’ın 2026 ilk yarı verileri, İstanbul’da prime ofis kiralarının yükseldiğini ve genel boşluk oranının gerilediğini gösteriyor. PROPIN’in 2025 son çeyrek verileri ise bu görünümün alt pazarlarda eşit dağılmadığını ortaya koyuyor.
Yatırımcı açısından sonuç açık: “İstanbul ofisi” tek bir piyasa değil. Bölge, bina sınıfı, teknik yeterlilik, ulaşım ve kiracı talebi birlikte okunmadan yapılan ortalama değerleme yanıltıcı olabilir.
Prime kiralar yeni eşiğe ulaştı
52 USD/m²/ay 2026 ikinci çeyrek prime kira seviyesi. Dolar bazında yıllık artış yüzde 13. Üst segmentte fiyatlama gücü korunuyor.
Genel boşluk oranı geriliyor
%10,04 → %9,37 2026 ikinci çeyrekte kaydedilen düşüş. Bu hareket, kullanılabilir nitelikli stokta talebin güçlendiğine işaret ediyor.
Alt pazarlar aynı yönde ilerlemiyor
2025 son çeyrekte MİA’daki A sınıfı binalarda boşluk oranı yüzde 15 iken, MİA dışı Avrupa Yakası’nda yüzde 6,1 seviyesindeydi. Lokasyon ismi kadar arz yapısı ve bina niteliği de belirleyici.
Avrupa–Asya kira makası belirgin
PROPIN verisinde MİA dışı Avrupa Yakası ortalama talep kirası 13,6 USD/m²/ay; MİA dışı Asya Yakası ise 24,1 USD/m²/ay. Geniş coğrafi ortalamalar, mikro pazar gerçeğini gizleyebilir.
Kalite primi Levent’te görünür
2025 son çeyrekte raporlanan en yüksek talep kirası Levent’te 55 USD/m²/ay oldu. Güçlü ulaşım, kurumsal kiracı profili ve yüksek bina standardı birlikte ölçülebilir bir prim üretiyor.